Obtenir plus d'acheteurs avec une annonce sur les bons sites immobiliers
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Diffusion sites immobiliers

Sur quels sites faut-il diffuser votre annonce immobilière?

Pour bien vendre son bien immobilier, il faut mettre en place un marketing optimisé. La partie majeure de ce marketing est la diffusion de son annonce immobilière en face du plus grand nombre d'acheteurs. Non seulement, il est important d'avoir une annonce avec un texte professionnel et de belles photos, mais surtout, celle-ci doit apparaître sur les sites les plus visités.

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1. Rappel: les petites annonces immobilières

petites annonces papier

Avant internet

Remontons un peu dans le temps, au moment où internet n'existait pas encore. A cette époque, comment les vendeurs de biens immobiliers faisaient-ils pour faire connaître leur vente? Ils s'adressaient aux journaux spécialisés de petites annonces pour diffuser l'annonce de leur bien. Ils rédigeaient leur annonce avec des abréviations car ils devaient payer à la ligne.

C'est à cause de cette habitude qu'on rencontre parfois encore des textes d'annonces immobilières avec des mots abrégés. On les retrouve parfois encore dans les journaux de petites annonces mais aussi quelquefois sur internet. Par exemple: 4 pces de 80m2, 3 ch , 1 sdb. Ces abréviations n'ont plus aucune utilité sur le web puisqu'on n'y paye pas les annonces à la ligne. 

L'intérêt des vendeurs

Pour bien comprendre l'importance de faire publier son annonce sur les sites internet les plus visités, il faut simplement faire le parallèle avec cette époque sans internet. 

Seuls 2 voire 3 journaux de petites annonces étaient indispensables. Les autres journaux n'étaient là que pour apporter un complément. Mais la plupart des acheteurs se focalisaient sur les journaux les plus connus car ils savaient qu'ils auraient à leur disposition la quasi-totalité des biens immobiliers à acheter.

Sachant que les acheteurs se concentraient sur ces journaux, les vendeurs préféraient également les utiliser pour faire publier leur annonce. Et puis, internet est arrivé.

Le parallèle du web avec les anciens journaux d'annonce immobilière

Restons encore un moment avec les journaux de petites annonces des années passées. Les vendeurs qui voulaient être les plus efficaces achetaient mensuellement leur annonce dans les journaux les plus connus. Ainsi, ils avaient le privilège de capter la plupart des acheteurs du marché.

Aujourd'hui, les sites immobiliers ont remplacé les journaux de petites annonces. Comme hier avec les journaux les plus populaires, il n'existe que quelques sites d'annonces immobilières qui ont un réel impact sur le nombre potentiel d'acheteurs à attirer. Pourquoi? Parce que les acheteurs ne veulent plus perdre de temps. Ils veulent se concentrer sur les sites qui possèdent le plus d'annonces.

2. Problématique des sites pros pour vendre entre particuliers

particuliers

La stat à retenir

Une statistique est importante: chaque visiteur unique consulte les sites immobiliers pendant 12 minutes par jour en moyenne sur son ordinateur et 3 minutes sur son portable. Ces temps moyens montrent bien qu'un acheteur n'a pas le temps de papillonner sur une multitude de sites. Il se concentre sur les sites qui lui montrent 95% des biens à vendre sur le marché.

Investir en diffusant son annonce sur les sites les mieux classés

Les vendeurs doivent diffuser leur annonce sur les sites les plus visités. En effet, c'est sur ces sites qu'ils capteront l'ensemble des acheteurs.

De ce fait, la difficulté pour un particulier qui veut vendre en direct, est qu'il n'a pas accès aux sites pros tels que Seloger ou Logic-Immo autrement qu'avec une agence. Mais le problème s'il prend une agence, c'est qu'il va devoir faire baisser son prix de vente.

Effectivement, les frais d'agence doivent nécessairement s'intégrer au prix de vente du particulier de façon à rester au prix du marché. Si la commission d'agence s'ajoute au prix de vente net vendeur, alors le prix FAI risque de ne plus être au prix du marché. Au bout de quelques mois, le vendeur devra se résoudre à procéder à une baisse de prix pour avoir des chances de vendre.

La solution COACHPAP: un service de coaching immobilier adapté à la vente entre particuliers

C'est pourquoi chez COACHPAP, nous donnons la possibilité de laisser les particuliers diffuser leur annonce par notre biais pour vendre en direct sur les sites pros Seloger, Logic-Immo et plus de 50 autres sites pros moins connus. De plus l'abonnement mensuel d'une centaine d'euros est très avantageux comparativement au fait de payer une commission d'agence. Lorsqu'on sait qu'une vente dure en moyenne 3 mois, l'investissement est vraiment minime.

3. Les règles pour profiter de façon optimales des meilleurs sites d'annonces immobilières

photo immobilière de qualité

L'annonce doit montrer des photos de haute qualité

Lorsqu'on diffuse son annonce, on doit impérativement mettre en place des photos qui attirent l'oeil de l'acheteur. Si on se permet de mettre des photos sombres, c'est foutu. L'acheteur aura un à priori négatif. Dès qu'il verra l'annonce, il sera déjà prêt dans son esprit à passer à une autre annonce, ou bien à négocier à la baisse.

En effet, pour lui, le bien sera trop sombre alors qu'en réalité, il ne l'est peut-être pas vraiment. De plus, on ne doit pas oublier de prendre des photos en grand angle car celui-ci reproduit les vrais dimensions des pièces. Enfin, il faudra réaliser un post-traitement pour les retravailler sans les dénaturer: recadrer, redresser, ajuster l’exposition, les hautes et basses lumières, la netteté, etc.

Croyez-le, de belles photos sont hyper importantes pour réussir une vente. Elles font toute la différence pour vendre vite et à un bon prix. Il ne faut surtout pas s'en passer. Je conseille vivement à tous les vendeurs de prendre un photographe professionnel pour augmenter la qualité de diffusion de leur annonce. C'est une dépense dont absolument personne ne devrait se passer.

Bien sûr, on peut se dire qu'on a tous un ami photographe qui pourrait prendre les photos. S'il propose une prestation gratuite comprenant des photos classiques et des photos pour de la visite virtuelle, il ne faut pas s'en priver. Sinon, il vaut mieux aller voir ailleurs. Les bons comptes font les bons amis.

Parfois, on peut même se trouver assez bon soi-même pour prendre des photos de grande qualité. On pense ainsi qu'il n'est pas nécessaire de débourser un centime pour réaliser les photos de sa vente immobilière. Mais en réalité, on se trompe le plus souvent sur la qualité du résultat final. 

Chez CoachPAP, notre pack "Vente 100%" propose par défaut un photographe professionnel spécialisé dans la photographie immobilière. Nous faisons en sorte d'obtenir une qualité/prix parmi les meilleures du marché. Nous pouvons faire en sorte de vous fournir seulement le photographe. Cela se fait sur demande. Nous vous proposons dans ce cas un devis. 

Une annonce immobilière avec un texte pro

Un acheteur potentiel s'attend à voir un texte d'annonce qui lui apporte les réponses aux questions qu'il se pose sur le bien qu'il recherche. Le texte doit décrire dans cet ordre: l'environnement du bien, la descritption de l'immeuble ou de la propriété et enfin, l'intérieur.

De notre côté, nous rédigeons pour nos clients un texte professionnel. Nous affichons dans le texte que le vendeur travaille avec un coach immobilier. Le but est de montrer aux acheteurs que le vendeur est suivi par un pro même s'il vend de particulier à particulier.

Cela les rassure. Ils savent que le vendeur est suffisamment bien conseillé pour ne pas vendre son bien à n'importe quel prix. Ils ont une base de négociation saine.

Une annonce immobilière avec le détail des caractéristiques du bien

Pour éviter des visites inutiles, il est fortement conseillé d'apporter un nombre suffisant d'éléments à l'acheteur. Par exemple, certains acheteurs ne veulent pas acheter un appartement au troisième étage s'il n'y a pas d'ascenseur.

Il est donc important d'afficher les caractéristiques du bien. Pour d'autres acheteurs, il sera indispensable de connaître la superficie du terrain d'une maison. Certains sites proposent la possibilité d'indiquer à part de l'annonce ces caractéristiques, d'autres non.

criteres seloger

Exemple des critères qui sont proposés à l'acheteur sur le site Seloger

Sans géolocalisation, l'annonce est régulièrement écartée par les acheteurs

geolocalisation

Malheureusement, il a longtemps été impossible pour l'acheteur de connaître l'emplacement d'un bien qui était proposé à la vente. La faute aux sites immobiliers qui n'avaient pas cette fonction (leboncoin ne l'a toujours pas) ou bien aux agences qui ne voulaient pas que les acheteurs les évitent, ce qui se comprend. Maintenant, certains sites comme Seloger peuvent répertorier pour l'acheteur tous les biens d'une zone prédéfinie.

COACHPAP propose cet avantage de la géolocalisation à tous les vendeurs qui vendent en direct. En effet, nous n'avons pas la même problématique que les agences. Lorsque celles-ci ont un mandat simple avec un vendeur, elles veulent éviter de montrer la localisation du bien car si un acheteur retrouve ce dernier, il va essayer de retrouver le vendeur et traiter avec lui directement pour éviter de payer la commission d'agence.

4. Les 3 sites pros d'annonces immobilières les plus visités par les acheteurs

leboncoin
SeLoger
LOGIC IMMO

D'après Médiamétrie, les 3 premiers sites immobiliers pros sont dans l'ordre Leboncoin, Seloger et Logic immo. Ces 3 sites possèdent des audiences mensuelles respectives de 11, 5 et 3 millions de visiteurs uniques par mois. Par contre, ils ne proposent pas tous l'ensemble des fonctionnalités décrites dans les paragraphes plus haut.

Seul Seloger possède un panel plutôt complet. Ce site a une qualité de diffusion d'annonce de haut niveau. C'est pour cela que les agences y diffusent quasiment toujours leurs annonces (en tout cas pour les biens en exclusivité ou les plus importants) car elles savent qu'il est très efficace en terme d'appels d'acheteurs malgré sa cherté. 

Leboncoin, le site d'annonces immobilières plébiscité par les ventes de particulier à particulier

leboncoin

Pour une vente en direct, il est primordial de conserver une diffusion sur Leboncoin. Cependant, il faut avoir à l'esprit deux points importants.

Premièrement, la stratégie de diffusion en tant que particulier est la plus intéressante pour ramener le plus d'acheteurs. Les annonces typées "professionnels" sont moins efficaces que celles typées "particuliers". C'est pourquoi quelques petits malins chez les pros se font passer pour des particuliers alors que c'est interdit et que cela énerve les acheteurs qui veulent négocier en direct et sont désagréablement surpris par ces tours de passe-passe.

Deuxièmement, mon expérience m'a montré que les acheteurs passant par Leboncoin ont l'habitude de négocier beaucoup plus à la baisse le prix de vente que sur les autres sites. Cela est dû peut-être au fait que, sur Leboncoin, l'immobilier se retrouve parmi des catégories en tout genre et que, dans ces catégories, tout se négocie énormément: livres, poussettes, vélos, meubles, voitures, objets anciens, etc.

Par conséquent, pour ces deux raisons, COACHPAP a pris pour décision de ne pas diffuser les annonces de ses clients sur ce site et leur laisse le soin de le faire eux-même en étant typé "particulier".

Seloger, site d'annonces immobilières référent chez les pros

SeLoger

Seloger est un pionnier et une référence de 1er choix. Le groupe a commencé à proposer son site web de petites annonces immobilières en 1996. Avant ça, il s'est fait connaître à l'époque du minitel en 1989 grâce à 3615 Seloger. Actuellement, le groupe pèse 625 millions d'euros en bourse. Tout ça pour dire que Seloger est un acteur incontournable des annonces immobilières sur internet. Il a aussi les capacités d'être à la pointe de la technologie. 

D'ailleurs, il ne faut pas s'y tromper. C'est l'un des seuls sites à être aussi proche des désirs des acheteurs: la géolocalisation des biens, la délimitation à main levée d'une zone de recherche des biens, la recherche par quartier, les visites virtuelles, les alertes mail, les statistiques du nombre de vues de l'annonce, les contacts qualifiés, etc.

COACHPAP fait partie des professionnels qui plébiscitent Seloger car nous savons que pour le bien des acheteurs et des vendeurs, il est absolument indispensable d'être présent sur Seloger.

Logic-Immo, le site d'annonces avec une grande notoriété

LOGIC IMMO

Logic-Immo a un impact moins important que les 2 sites indiqués ci-dessus car il ne représente que 3 millions de visiteurs uniques par mois. Cependant, les acheteurs qui visitent le site ne jurent que par lui car ils sont habitués à prendre le magazine gratuit Logic-Immo devant les boulangeries, les agences et autres commerces.

Pour cette raison, chez COACHPAP, nous ne voulons pas négliger la présence des annonces de nos clients pour les ventes de particulier à particulier chez ce troisième acteur le plus connu des sites immobiliers professionnels.

5. Conclusion

En définitive, il n'est pas suffisant d'essayer de vendre son bien de particulier à particulier exclusivement sur Leboncoin. Ce serait une erreur et un très mauvais choix de se contenter uniquement de ce site avec 3 malheureuses photos prises à la va vite.

Pour faire réellement la différence, il faut être présent sur les sites immobiliers de référence, les plus connus et les plus vus par les acheteurs. Qu'est ce qu'une dépense de quelques centaines d'euros par mois pour y être et se donner plus de chances de bien vendre. Nul besoin de passer par une agence dont la commission va coûter très cher sauf si des problèmes de disponibilité existent pour réaliser les visites. Si vous êtes convaincus, contactez-nous pour pouvoir profiter de notre offre de diffusion sur Se Loger, Logic-Immo et 50 autres sites pros.

Vous pouvez accéder à notre offre en cliquant ici.

About the Author François Connan

François est l'auteur du blog CoachPAP. Il se fait un plaisir de vous communiquer les précieuses connaissances qu'il a acquises au fil de son expérience dans l'immobilier. Il vous propose de les partager aujourd'hui avec vous.

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