Quelle sera l’imposition de votre plus-value immobilière? - CoachPAP

Quelle sera l’imposition de votre plus-value immobilière?

Ça y est! Vous allez passer devant le notaire pour signer l'acte authentique de vente de votre premier bien immobilier. Félicitations car cette vente n'était pas forcément de tout repos. Il ne vous reste plus qu'à récupérer le montant du chèque pour passer à un nouveau projet de vie. Mais avant cela, vous voulez savoir ce que vous allez payer comme taxe sur la plus-value. Et bien, regardons ensemble ce qui vous attend. +

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1. Êtes-vous concerné par l'imposition sur la plus-value?

La plus-value immobilière concerne toutes les personnes physiques qui effectuent un transfert de propriété d'un bien immobilier tel qu'un appartement, une maison, un terrain. Les droits liés à des immeubles sont aussi concernés (par exemple les servitudes, la nue-propriété, l'usufruit, ...).

Vous aurez également à payer l'imposition sur la plus-value si vous avez cédé votre bien en tant que particulier, avec votre SCI ou encore si vous détenez des parts de SCPI, FCPI ou FPI.

Lors d'une vente, un partage ou un apport en société, vous devrez régler l'impôt sur la plus-value que vous aurez réalisée. Par exemple, le fait d'apporter un bien immobilier dans une SCI est équivalent à une cession sujette à l'impôt sur les plus-values.

Sachez que vous devrez déclarer et payer l'impôt sur la plus-value directement chez le notaire lors de la signature de l'acte authentique de vente ou au service des impôts lors d'une cession de parts de sociétés en immobilier. Vous devez en plus indiquer votre plus-value sur votre feuille d'imposition des revenus.

En résumé:

  • Concerne les particulier, SCI, parts de SCPI, FCPI, FPI
  • Concerne les immeubles bâtis ou non bâtis, droits rattachés
  • Concerne une cession, un partage, un apport en société
  • Paiement lors de la signature de l'acte authentique de vente ou lors de la cession de parts
  • Déclaration sur votre feuille d'imposition des revenus

2. Les règles du calcul de l'imposition

La plus-value immobilière se calcule sur le montant net récupéré sur le bien immobilier, c'est-à-dire la différence entre le prix de vente net et le prix d'achat net.

Pour obtenir le prix de vente net, vous devez ajouter au prix de vente indiqué dans l'acte de vente toutes les charges que vous avez constaté lors de la vente. Les charges peuvent inclure par exemple les frais d'agence, les diagnostics immobiliers, les frais de géomètre, etc. De même, vous devez aussi rajouter toutes les charges en capital ou indemnités dont vous avez bénéficié comme par exemple des montants de remboursement mis à la charge de l'acquéreur. 

Pour obtenir le prix d'achat net, vous devez prendre en compte dans un premier temps le prix que vous avez payé lors de votre achat ou la valeur indiquée dans une déclaration de donation ou de succession. Vous rajoutez ensuite tous les frais supplémentaires suivants:

  • check
    Frais d'acquisition. Vous pouvez comptabiliser un forfait de 7,5% si vous n'avez plus les justificatifs.
  • check
    Frais liés aux dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration. Vous pourrez déduire soit, sous conditions (voir Code général des impôts - Article 150 VB), le montant des dépenses cumulées grâce aux factures que vous avez conservées, soit un montant forfaitaire de 15% du prix d'achat applicable pour une vente au moins 5 ans après l'achat. 
  • check
    Frais de voirie, réseaux et distribution

Une fois que vous avez trouvé le montant de votre plus-value, il ne vous reste plus qu'à appliquer la taxe sur la plus-value. Elle s'élève au total à 34,5% du montant total de la plus-value. Vous verrez plus loin qu'il est utile de savoir que cette taxe à 34,5% est divisée en 2 parties:+

  • check
    Partie taxée à 19% à l'impôt sur le revenu
  • check
    Partie taxée à 15,5% au titre des prélèvements sociaux (CSG/CRDS)

En résumé :

  • Imposition sur la différence entre vente et achat nets
  • Prix de vente net = prix de vente brut +/- frais et indemnités
  • Prix d'achat net = prix d'achat brut + frais
  • Plus-value = Prix de vente net - Prix d'achat net
  • Taxe sur la plus-value = Plus-value x (19% + 15,5%)

3. Une surtaxe sur les grosses plus-values

Eh oui! Depuis 2013, la plus-value est surtaxée si son montant dépasse 50000€. Elle sera surtaxée entre 2% et 6% en supplément selon son montant. Soyez malgré tout heureux puisque la surtaxe signifie que vous avez réalisé une belle affaire!

Voici un tableau qui vous indique les différents niveaux de taxation:

Montant de la plus-value (PV)

Calcul de la SURtaxe +

sUR LA PLUS-VALUE (PV)

50 001 € à 60 000 €

2 % PV - (60 000 - PV) x 1/20

60 001 € à 100 000 €

2 % PV

100 001 € à 110 000 €

3 % PV - (110 000 - PV) x 1/10

110 001 € à 150 000 €

3 % PV

150 001 € à 160 000 €

4 % PV - (160 000 - PV) x 15/100

160 001 € à 200 000 €

4 % PV

200 001 € à 210 000 €

5 % PV - (210 000 - PV) x 20/100

210 001 € à 250 000 €

5 % PV

250 001 € à 260 000 €

6 % PV - (260 000 - PV) x 25/100

Plus de 260 000 €

6 % PV

En résumé :

  • Surtaxe sur les plus-values > 50 000 €
  • Surtaxe de 2% à 6% selon le montant de la plus-value

4. Les abattements avant imposition

Vous avez de la chance! Le gouvernement vous fait une faveur: vous allez bénéficier d'abattements avant l'imposition de votre plus-value. Votre abattement se calcule en fonction de la durée depuis laquelle vous détenez votre bien. 

Pour commencer à réduire l'assiette de l'impôt sur le revenu, c'est à dire la part de 19% d'imposition de votre plus-value, vous devez détenir votre bien depuis plus de 6 ans. Si vous êtes propriétaire de votre bien depuis 22 ans, vous serez exonéré sur cette partie.

Il reste encore la deuxième part d'imposition de votre plus-value: les prélèvement sociaux CSG/CRDS avec une imposition à 15,5%, Vous pouvez réduire cette part d'imposition de 1,65% à 100% lorsque votre durée de détention se situe entre 6 ans et 30 ans.

Pour calculer votre abattement, vous pouvez vous référer au tableau ci-dessous:

Durée de détention

Taux d'abattement applicable chaque année de détention
Partie Impôt sur le revenu

Taux d'abattement applicable chaque année de détention
Partie Prélèvements sociaux

De 0 à 5 ans

0%

0%

De 6 ans à 21 ans

6%

1,65%

22ème année

4%

1,6%

Plus de 22 ans

exonéré

9%

Plus de 30 ans

exonéré

exonéré

En résumé:

  • Abattements après 6 ans de détention
  • Impôt sur le revenu: 100% d'abattement après 22 ans
  • Prélèvements sociaux: 100% d'abattement après 30 ans

5. Serez-vous exonéré?

Outre l'exonération grâce aux abattements que nous avons vu précédemment, la plus-value immobilière n'est pas imposée pour tous les types de transactions. Dans quelques cas précis, vous ne devrez pas payer cette taxe sur la plus-value.

L'exonération est possible dans les cas suivants sous conditions (vous pouvez vous référer à une description plus complète sur le code général des impôts avec ce lien: Points II et III de l'article 150 U):

  • check
    la vente de la résidence principale et de ses dépendances immédiates (situées à moins d'un kilomètre) cédées en même temps. Evitez l'abus de droit pour ne pas être rattrapé par les impôts (ex: vente tous les ans). 
  • check
    la première vente immobilière que vous effectuez, autre que la résidence principale, à condition que vous  n'ayez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 4 ans
  • check
    la vente de votre bien dont le prix est inférieur ou égal à 15000€ pour un célibataire ou inférieur ou égal à 30000€ pour un couple
  • check
    la vente d'un bien situé en France par des non résidents de l'UE ou de pays européens ayant une convention avec la France. Auparavant, il faut avoir résidé fiscalement au moins 2 ans en France.
  • check
    l'expropriation d'utilité publique de votre bien. Vous devez remployer le montant de votre indemnité dans un nouvel investissement immobilier dans un délai d'un an.
  • check
    la vente de votre bien au profit d'organismes en charge du logement social ou de particuliers s'engageant à réaliser des logements sociaux
  • check
    la vente d'un bien si vous êtes retraité ou invalide de condition modeste
  • check
    certains partages
  • check
    la vente d'un droit de surélévation

En résumé:

  • L'exonération sera sous conditions la plupart du temps

6. Faisons ensemble une étude de cas

Passons au cas pratique de Bernard.

Bernard était propriétaire de sa résidence principale il y a 3 ans. Il vend actuellement pour 190000€ la résidence secondaire qu'il a acheté 100000€ il y a 15 ans. Les frais de notaire lors de l'achat étaient de 7,5%. Il a réalisé des travaux mais il ne trouve plus l'ensemble des factures. Bernard vend avec l'aide d'un agent immobilier qui lui facture 6% ses honoraires d'agence, soit 11400€. A première vue, il doit payer une taxe sur les plus-values immobilières pour 2 raisons: il fait un gain lors de la revente et il ne peut pas bénéficier de l'exonération sur la vente de cette résidence secondaire parce qu'il a déjà été propriétaire de sa résidence principale depuis moins de 4 ans. Il procède au calcul du montant de sa plus-value.

D'abord, pour calculer le prix d'achat net, Bernard prend en compte le montant de l'achat (100000€) et les frais de notaire lors de l'achat (7500€). Enfin, vu qu'il n'a pas toutes les factures, il peut se permettre de prendre en compte un montant forfaitaire des travaux qu'il a fait effectuer (15% du prix d'achat brut) car il vend depuis plus de 5 ans après son achat.

Prix d'Achat Net = 100000€ + 7,5% x (100000€) + 15% x (100000€)

Prix d'Achat Net = 100000€ + 7500€ + 15000€

Prix d'Achat Net = 122500€

Bernard doit maintenant calculer le prix de vente net. Il prend donc en compte son prix de vente brut (190000€) diminué des honoraires d'agence (11400€).

Prix de Vente Net = 190000€ - 6% x (190000€)

Prix de Vente Net = 190000€ - 11400€

Prix de Vente Net = 178600€

La plus-value imposable de Bernard est donc:

Plus-Value Imposable = Prix de Vente Net - Prix d'Achat Net

Plus-Value Imposable = 178600€ - 122500€

Plus-Value Imposable = 56100€

Bernard détient sa résidence secondaire depuis 15 ans. Il peut donc procéder à un abattement de 60% pour obtenir son assiette d'imposition sur les revenus taxée à 19%. Il peut aussi prendre en compte un abattement de 17% pour constituer l'assiette d'imposition des prélèvements sociaux (CSG/CRDS) taxée à 15,5%. Bernard ne doit pas non plus oublier de compter une surtaxe sur sa plus-value puisque celle-ci se situe dans la fourchette entre 50000€ et 60000€. Voici le calcul que Bernard réalise:

1. Partie impôt à 19% sur l'assiette des revenus

  • assiette d'imposition sur les revenus

= plus-value - abattement 

= 56100€ - (60% x  56100€)

= 56100€ - 3366​​​​0€

= 22440€

  • impôt à payer pour l'assiette de l'impôt sur les revenus (19%)

= 19% x assiette d'imposition sur les revenus

= 19% x 22440€

= 4263,5 €

2. Partie impôt à 15,5% sur l'assiette des prélèvements sociaux CSG/CRDS

  • assiette d'imposition des prélèvements sociaux

= plus-value - abattement 

= 56100€ - (17% x  56100€)

= 56100€ - 9537€

= 46563€

  • impôt à payer pour l'assiette des prélèvements sociaux (15,5%)

= 15,5% x assiette d'imposition des prélèvements sociaux 

= 15,5% x 46563€

= 7217,3€

3. Partie Surtaxe

  • Surtaxe

= 2 % Plus-Value - (60 000 - Plus-Value) x 1/20 

= 2% x 56100€ - (60000€ -   56100€) x 1/20

= 1122€ - 195€

= 927€

4. Imposition Totale sur la Plus-Value

  • Imposition totale

= Imposition sur l'assiette des revenus + imposition sur l'assiette des prélèvements sociaux + surtaxe

= 4263,5€ + 7217,3€ + 927€

= 12407,8€

Bernard va donc devoir payer un impôt sur la plus-value de 12407€ sur une plus-value nette imposable de 56100€. Le notaire déduit ce montant d'imposition du prix de la vente lorsque Bernard signe l'acte authentique de vente. Il va enfin devoir effectuer une déclaration de sa plus-value sur sa feuille d'impôt sur le revenu.

En résumé :

  • En rapport à une plus-value de 56100€, Bernard va devoir payer 12407€ d'impôts après abattements pour 15 ans de détention
  • Il n'a pas pu bénéficier de l'exonération pour une première vente hors résidence principale
  • Il a dû payer une surtaxe car sa plus-value dépasse 50000€ 

Ce que vous devez retenir.

L'imposition sur la plus-value a un impact sur le montant total que vous allez récupérer. Avant toute cession immobilière, il est primordial de vous rapprocher d'un homme de loi (notaire, avocat fiscaliste, ...) pour savoir dans quelles conditions vous serez imposé sur la plus-value et quel montant vous devrez déduire de votre prix de vente.  Auparavant, vous pouvez tout de même vous faire une idée de votre imposition en essayant de la calculer par vous-même en prenant en compte les éléments et les conditions que vous avez vu dans l'article. 

Au sujet de l'auteur François Connan

François est l'auteur du blog CoachPAP. Il se fait un plaisir de vous communiquer les précieuses connaissances qu'il a acquises au fil de son expérience dans l'immobilier. Il vous propose de les partager aujourd'hui avec vous.

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