Évitez de payer des honoraires d'agence charge vendeur!
Pourquoi éviter les honoraires à la charge du vendeur?

Choisissez des honoraires d’agence charge acheteur lors de votre achat

Vous venez de flasher sur un appartement ou une maison qu'un agent immobilier vous a fait visiter. Il est temps pour vous de faire une offre d'achat. Cependant, vous vous demandez comment sont pris en compte les honoraires d'agence. Vous avez un doute sur le prix avec ou sans honoraires en fonction d'une "charge acquéreur" ou d'une "charge vendeur" inscrite sur l'annonce. Sachez que cette dernière a des conséquences sur l'affichage du prix d'achat et sur les frais associés. 

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1. Rappel de l'affichage des prix de vente par les agences

Rappel des charge vendeur et acquéreur

Le prix de vente TTC

Il est essentiel de comprendre le prix de vente TTC d'un bien immobilier. Il correspond au prix de vente du bien hors honoraires d'agence. Ce prix est aussi ce qu'on appelle le prix net vendeur. Il est encore celui que l'acheteur paierait au vendeur sans intermédiaire, de particulier à particulier.

Les honoraires d'agence

Lorsqu'un agent immobilier intervient dans la transaction, il rajoute ses honoraires au prix de vente du vendeur. De façon classique, ces honoraires sont fixés en pourcentage du prix de vente TTC.

Par exemple, un vendeur veut récupérer un prix de vente net de 200000€ pour sa maison. Pour calculer ses honoraires, l'agent immobilier va alors appliquer par exemple un pourcentage de 6%. Celui-ci est défini dans son barème des tarifs qu'il est obligé de présenter au vendeur. Les honoraires d'agence sont alors de:

  • 200000 € x 6% = 12000€.

Charge vendeur ou acheteur

La loi Hoguet oblige l'agent immobilier à indiquer dans le mandat de vente la charge de ses honoraires: charge vendeur ou charge acheteur.

Charge vendeur

Le vendeur peut décider de payer lui-même les honoraires de l'agence qu'il a choisie. Dans ce cas, le mandat de vente doit stipuler que les honoraires seront à la charge du vendeur. Il indique également le coût fixe ou en pourcentage des honoraires. 

Charge acheteur

A contrario, le vendeur peut indiquer à l'agent immobilier dans son mandat de vente que c'est l'acheteur qui prendra à son compte les honoraires d'agence.

L'affichage du prix de vente TTC

Affichage du prix de vente charge vendeur

Lorsqu'une agence affiche un prix de vente charge vendeur, elle doit indiquer en gras le prix de vente TTC hors honoraires. En effet, la charge des honoraires étant pour le vendeur, ceux-ci ne doivent donc pas être compris dans le prix et sont réglés à part. Pour rester dans les règles, l'agence doit indiquer que les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur. Elle n'est pas obligée d'indiquer leur montant ni leur pourcentage.

Affichage du prix de vente charge acheteur

Lorsqu'un prix de vente est charge acheteur, l'agence immobilière est obligée d'afficher en gras un prix de vente TTC honoraires inclus. Elle précise la charge acheteur des honoraires d'agence si ce choix est indiqué dans le mandat de vente. Dans ce cas, l'agence est obligée de rajouter sur la publicité le prix de vente TTC hors honoraires ainsi que le pourcentage des honoraires TTC que va payer l'acheteur.

Exemples
Exemple d'une charge vendeur pour un prix de vente net vendeur de 212000 € TTC

Pour cet exemple, les honoraires d'agence charge vendeur sont d'un montant de 12000 € TTC.

  • Prix de vente TTC affiché en gras sur l'annonce: 212000 € *
  • * Honoraires d'agence à la charge du vendeur

En résumé, ce mode de présentation indique que l'acheteur va acheter son bien immobilier pour un prix de vente TTC de 212000 €. Le vendeur va encaisser 212000 € du prix net vendeur et va payer 12000 € indépendamment du montant du prix de vente pour payer les honoraires d'agence. Bilan: le vendeur garde 200000 €.

Exemple d'une charge acheteur pour un prix de vente net vendeur de 200000 € TTC 

Pour cet exemple, les honoraires d'agence sont de 6% charge acheteur, d'un montant de 12000 € TTC.

  • Prix de vente TTC hors honoraires: 200000 €
  • Honoraires d'agence TTC de 6% à la charge de l'acheteur
  • Prix de vente TTC honoraires inclus: 212000 €

En résumé, ce mode de présentation indique que l'acheteur achète son bien immobilier pour un prix de vente TTC de 200000 € et ajoute 12000 € d'honoraires d'agence à la charge de l'acheteur. Ce qui fait un prix d'achat total de 212000 € TTC, honoraires inclus. Le vendeur touche de son côté 200000 € comme dans l'exemple précédent.

En résumé:

  • En charge vendeur, le prix affiché en gras sur la publicité est le prix de vente TTC, hors honoraires
  • En charge acheteur, le prix de vente affiché en gras est honoraires compris et découpé ainsi dans la publicité: prix de vente hors honoraires, % des honoraires TTC et prix de vente TTC avec honoraires 
  • Au final, l'acheteur paie le même prix d'achat global, que la charge soit acheteur ou vendeur

2. Le prix est moins facile à négocier en charge vendeur

négociation moins facile

Pour l'agent, la charge vendeur n'a pas de relation directe avec l'acheteur 

Du point de vue de l'agent immobilier, l'acheteur n'a pas à négocier les honoraires d'agence puisque ceux-ci ont été négociés et acceptés par le vendeur dans le mandat de vente. Par conséquent, il considère que l'accord sur les honoraires d'agence à régler est opéré entre lui et son client, le vendeur.  

Difficulté à connaître le montant des honoraires

Vous pourriez être tenté de négocier les honoraires d'agence même en charge vendeur. En tant qu'acheteur, vous êtes impacté puisque les honoraires d'agence du vendeur sont, en réalité, intégrés dans votre prix de vente TTC.

L'agent et le vendeur ont en effet anticipé les honoraires charge vendeur dans le prix de vente net vendeur affiché sur l'annonce de diffusion. Cependant vous n'en connaissez pas le montant car l'agent n'est pas tenu d'afficher sur l'annonce le pourcentage d'honoraires à la charge du vendeur. Il vous est alors plus difficile de négocier sur cette partie "honoraires" avec l'agent immobilier. 

Néanmoins, vous pourriez les découvrir soit en demandant à voir le mandat de vente (les honoraires y sont indiqués) soit en posant la question au vendeur si vous avez la possibilité de le contacter.

Raisons pour lesquelles les agences préfèrent la charge vendeur

Il y a 3 raisons principales pour lesquelles l'agent immobilier choisit une charge vendeur pour les honoraires:

  • le vendeur préfère de lui-même la charge vendeur (rare)
  • il préfère éviter le risque d'aller au tribunal avec l'acquéreur qui ne veut pas le rémunérer en prétextant qu'aucun mandat n'a été signé entre eux
  • il évite une guerre des prix avec ses concurrents en n'affichant pas ses honoraires dans l'annonce

En résumé:

  • Vous pourrez plus difficilement négocier les honoraires d'agence avec une charge vendeur car vous ne les connaissez pas
  • L'agent peut vous rétorquer qu'une charge vendeur n'est pas votre affaire mais celle du vendeur puisqu'ils sont payés à part

3. Vous payez plus de frais de notaire avec une charge vendeur

Frais de notaire plus élevés

L'assiette des frais de notaire

Charge acheteur

Si les honoraires d'agence sont à la charge de l'acheteur, le prix de vente TTC du bien n'inclut pas les honoraires d'agence. Le notaire va donc prendre en compte le prix de vente TTC hors honoraires d'agence pour l'assiette de calcul des frais de notaire. 

Charge vendeur

Avec des honoraires d'agence à la charge du vendeur, le notaire prend en compte le prix de vente TTC. Les honoraires sont payés indépendamment par le vendeur. En réalité, l'agence et le vendeur ont anticipé dans le prix de vente le supplément des honoraires que va payer le vendeur. L'acheteur règle alors au final un prix de vente TTC qui comprend en réalité les honoraires d'agence que paye à part le vendeur. L'assiette de calcul des frais de notaire est donc ce prix de vente TTC. 

Exemple des charges acquéreur et vendeur

Nous sommes dans le cas d'un prix de vente TTC net vendeur de 200000 € avec une charge acquéreur de 12000€ ou un prix de vente net vendeur de 212000 € avec une charge vendeur de 12000 € payée indépendamment, ce qui revient au même. Dans les deux cas (charge acheteur ou charge vendeur), le prix total (honoraires compris) payé par l'acheteur revient au final à 212000 €.

Assiette de calcul des frais de notaire en charge acquéreur
  • Prix de vente TTC: 200000 €
  • Honoraires d'agences réglés par l'acquéreur: 12000€
  • Dépense totale de l'acquéreur avant frais de notaire: 212000 €
  • Assiette de calcul des frais de notaire: 200000 €
  • Frais de notaire de 8%: 200000 x 0,08 = 16000€
Assiette de calcul des frais de notaire en charge vendeur
  • Prix de vente TTC: 212000 €
  • Honoraires d'agences réglés par le vendeur: 12000€
  • Dépense totale de l'acquéreur avant frais de notaire: 212000 €
  • Assiette de calcul des frais de notaire: 212000 €
  • Frais de notaire de 8%: 212000 x 0,08 = 16960€

Tableau comparatif

Le tableau suivant montre les économies réalisées avec des honoraires charge acquéreur comparativement à la charge vendeur. Pour faire simple, l'exemple prend en compte 6% d'honoraires d'agence et 8% de frais de notaire.

Prix de vente TTC net vendeur+

6% d'honoraires d'agence

8% de frais de notaire charge vendeur

8% de frais de notaire charge acheteur

Gain charge acheteur / charge vendeur

100 000 €

6 000 €

8 480 €

8 000 €

480 €

150 000 €

9 000 €

12 720 €

12 000 €

720 €

200 000 €

12 000 €

16 960 €

16 000 €

960 €

250 000 €

15 000 €

21 200 €

20 000 €

1 200 €

300 000 €

18 000 €

25 440 €

24 000 €

1 440 €

500 000 €

30 000 €

42 400 €

40 000 €

2 400 €

1 000 000 €

60 000 €

84 800 €

80 000 €

4 800 €

En résumé:

  • L'acheteur paiera toujours plus de frais de notaire avec des honoraires à la charge du vendeur

4. Le problème de la bascule de la charge depuis l'arrêté de la loi ALUR

Le problème de la bascule de la charge

La volonté de basculer de la charge vendeur à la charge acquéreur

Au vu du bilan précédent, vous vous dites qu'il est préférable de régler les honoraires d'agence en charge acquéreur. Le souci, c'est que le mandat de vente indique des honoraires à la charge du vendeur. Vous allez donc demander à l'agent immobilier de refaire un mandat de vente avec l'indication d'une charge acquéreur. Et bien malheureusement, il n'est pas autorisé légalement à le faire. +

La loi interdit la bascule de la charge des honoraires d'agence

L'arrêté du 10 janvier 2017

Depuis l'arrêté du 10 janvier 2017, les agents immobiliers n'ont plus le droit de passer d'une charge vendeur des honoraires à une charge acquéreur. Auparavant, à la demande de l'acheteur et avec l'accord du vendeur, ils recréaient un mandat de vente en indiquant les honoraires à la charge de l'acheteur. 

Sans bascule possible, faites le choix de l'agence qui propose la charge acquéreur

Pour palier à l'interdiction d'une bascule, dans le cas où vous voyez que plusieurs agences proposent le bien au même prix et avec les mêmes honoraires, il est alors dans votre intérêt de choisir celle qui a des honoraires à la charge de l'acheteur. Vous ferez une belle économie sur les frais de notaire. Bien sûr, c'est encore mieux si vous arrivez à traiter directement avec le propriétaire.

Le bémol

Vérifiez bien avec votre banque qu'elle est prête à prendre en compte les honoraires d'agence à votre charge. Expliquez-lui qu'en pratique, il n'y a pas de différence avec ceux de la charge vendeur. Sinon, vous n'aurez pas d'autre choix que de faire un apport pour ces frais.

En résumé:

  • Vous ne pourrez pas basculer la charge des honoraires avec l'agence.
  • Vérifiez la prise en compte des honoraires par la banque

Pour conclure

Dans le cas où vous n'avez pas le choix de traiter autrement qu'avec une agence, vérifier bien si vous avez la charge des honoraires. Comme nous l'avons vu, il est préférable que qu'ils vous soient affectés. Ce choix est pourtant contre-intuitif. En effet, vous avez le sentiment de régler un montant d'honoraires important pour un travail réalisé surtout en faveur du vendeur (marketing, accompagnement, etc). Vous, vous n'avez eu affaire à l'agent que pour la visite et votre négociation du prix principalement. Seulement, avec une agence affichant ses honoraires à la charge de l'acquéreur, vous êtes d'abord gagnant au niveau des frais de notaire. Vous êtes ensuite gagnant d'une autre manière car vous connaissez les frais d'agence qui sont à votre charge: vous pouvez ainsi les négocier ...

Au sujet de l'auteur François Connan

François est l'auteur du blog CoachPAP. Il se fait un plaisir de vous communiquer les précieuses connaissances qu'il a acquises au fil de son expérience dans l'immobilier. Il vous propose de les partager aujourd'hui avec vous.

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