Les 3 types de surface immobilière à connaître impérativement
Les surfaces d'une vente immobilière

De quelle surface immobilière parle-t-on?

La surface dans une vente ou un achat immobilier fait partie des points essentiels sinon primordiaux à prendre en compte. En effet, à partir de la surface qui a été calculée, vous allez déterminer le prix au mètre carré. Et le plus souvent, vous allez estimer le prix du bien immobilier que vous vendez ou que vous convoitez à partir du prix au mètre carré constaté dans le secteur géographique du bien.

Il est donc important de bien connaître ces surfaces pour savoir de quoi on parle et éviter des estimations fausses du prix de vente. Étudions ensemble 3 surfaces essentielles à connaître: habitable, Carrez, plancher. 

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1. La surface plancher

Surface PLANCHER

A quelle transaction correspond-elle?

Vous aurez affaire au terme de surface plancher dès l'instant où vous envisagez de construire ou de modifier votre construction existante. Cette surface est à prendre en compte depuis 2012. 

Calcul de la surface

Le calcul de la surface de plancher repose sur la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert sous une hauteur sous plafond supérieure à 1 mètre 80, calculée à partir du nu intérieur des murs. Cela signifie qu'on ne tient pas compte de l'épaisseur du mur ni de l'isolation intérieure ou extérieure.

Gain de surface

Certains espaces peuvent être déduits comme les vides et les trémies, les aires de stationnement, les caves ou celliers dans l'habitat collectif, les combles non aménageables, les locaux techniques et les circulations intérieures pour de l'habitat collectif.

Vous pouvez encore déduire 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation (après déduction faite des espaces précédents) à partir du moment où les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Cette surface est beaucoup plus avantageuse que les anciennes normes (SHON et SHOB) qui réduisaient la surface constructible puisque les murs extérieurs par exemple étaient pris en compte dans la surface globale à construire.

En résumé:

  • Surface à prendre en compte pour un projet de construction ou de modification
  • Gain de 10% par rapport aux règles d'avant 2012

2. La surface habitable

Surface HABITABLE

A quelle transaction correspond-elle?

Le mesurage obligatoire de la surface habitable est destiné à la location. Vous serez impacté dès votre achat locatif par cette mesure puisqu'elle a des conséquences sur l'affichage du calcul du loyer au m2.

L'encadrement de la loi

La loi Boutin de 2009, qui est la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, a créé cette obligation envers les bailleurs (ou leurs mandataires) pour protéger les locataires contre les indications trompeuses de surfaces erronées. Elle permet par conséquent aux locataires de pouvoir comparer plus facilement les biens à la location entre eux. Cette loi a été complétée par la loi ALUR qui sanctionne maintenant plus lourdement les propriétaires qui ne respectent pas leurs obligations.

Définition

L'article R. 111-2 du Code de la construction définie la surface habitable d'un logement comme la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Obligations

Sachez que la loi vous oblige en tant que bailleur à la mentionner dans le bail de location et, depuis 2017, dans les annonces, papier ou internet, destinées à louer le bien.

Les difficultés du mesurage

Vous avez le choix entre réaliser le mesurage vous-même ou bien le faire effectuer par un diagnostiqueur. Si vous décidez de faire réaliser le mesurage par un diagnostiqueur, celui-ci devra vous fournir une attestation de mesure loi Boutin. Si vous décidez de le faire vous-même, faites attention à bien respecter toutes les conditions de mesurage car vous ne devez pas dépasser une marge d'erreur de 5% de la surface réelle. En cas de dépassement de la marge d'erreur, vous pouvez être sanctionné  par un recours du locataire pour une diminution proportionnelle du loyer. Il se peut que le mesurage vous mette dans l'impossibilité de louer le logement si celui-ci fait au final moins de 9 m2.

Ne reportez pas non plus la surface qui est indiquée dans un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), même si elle a été mesurée par un diagnostiqueur, car cette mesure n'a pas de valeur d'attestation. Souvent, celle-ci est indiquée dans un but d'information par rapport au travail global réalisé.

En résumé:

  • La surface habitable est obligatoire pour les contrats de bail de location
  • Marge d'erreur maximale de 5%
  • Si vous faites un investissement locatif, prenez bien en compte cette mesure avant la signature du compromis
  • Mieux vaut assurer la mesure avec un diagnostiqueur détenant une responsabilité civile professionnelle 

3. La surface Carrez

Surface CARREZ

A quelle transaction correspond-elle?

La surface Carrez vous permet de connaître précisément la superficie d'un lot de copropriété (local d'habitation, professionnel, commercial ou d'activité) que vous désirez vendre ou acheter. Cette surface doit apparaître obligatoirement dans l'acte authentique de vente que vous signez chez le notaire ainsi que dans l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente). Les maisons individuelles ne sont pas concernées sauf si elles appartiennent à une copropriété horizontale. 

Le calcul

Le calcul de la surface Carrez prend en compte les surfaces de planchers des locaux clos et couverts après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de porte et de fenêtres. On ne calcule pas les surfaces de planchers dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

On exclut du mesurage les caves, les garages, les emplacements de parking ou les lots d’une superficie inférieure à 8 m2. En cas de réunion de plusieurs lots dont ceux inférieurs à 8 m2, la surface Carrez est calculée avec l'ensemble de tous ces lots.

Vérifications avant d'acheter

Faites attention lorsque vous achetez puisque la loi Carrez admet une marge d'erreur de 5%. Certains vendeurs essaient malheureusement de tricher sur cette marge. En se rapprochant légalement des 5%, ils augmentent artificiellement la valeur de leur bien. Vérifiez bien le mesurage avant la fin du compromis de vente. Vous pourrez alors renégocier votre prix d'achat si vous vous apercevez que l'appartement parisien que vous achetez à 10000€ le m2 ne fait pas 105 m2 mais 100 m2. C'est quand même une différence de 50000€ qui se répercutera sur la vente future de votre appartement!

Par contre, si les 5% de marge sont dépassés, vous pouvez vous retourner en tant qu'acheteur contre le vendeur pour obtenir une diminution proportionnelle du prix. Vous avez un délai d'un an pour agir à compter de la signature de l’acte de vente.

Vous pouvez aussi demander la nullité de la vente si aucune mention de superficie Carrez n'apparaît dans l'acte de vente.

Faire effectuer un diagnostic Carrez

En tant que vendeur, vous pouvez tout à fait effectuer le mesurage par vous-même. Cependant, préférez passer par un professionnel qui possède une responsabilité civile professionnelle. Il vous fournira un diagnostic Loi Carrez que vous pourrez communiquer à l'acheteur pour le rassurer et au notaire pour l'indication de surface Carrez dans l'acte de vente. Vous pourrez vous retourner contre lui si la mesure dépasse les 5% de marge. 

En résumé:

  • Surface indiquée sur les actes de vente de lots de copropriété
  • Lorsque vous achetez, soyez vigilant sur la marge des 5%
  • Préférez un mesurage par un diagnostiqueur

Pour conclure

Vous avez noté qu'il peut être assez délicat de s'y retrouver parmi toutes ces surfaces. Mais elles sont importantes pour calculer par exemple la valeur estimée d'un bien à vendre, à louer ou à construire. Les lois se sont ajoutées ou durcies pour protéger les acquéreurs ou les locataires contre des dérives empruntées par certains vendeurs ou bailleurs qui ont voulu augmenter artificiellement la valeur perçue de leur bien immobilier. Malheureusement, le mille-feuille légal et administratif grossit.

Au sujet de l'auteur François Connan

François est l'auteur du blog CoachPAP. Il se fait un plaisir de vous communiquer les précieuses connaissances qu'il a acquises au fil de son expérience dans l'immobilier. Il vous propose de les partager aujourd'hui avec vous.

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